คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566

บทความวันที่ 15 มี.ค. 2568, 12:14

มีผู้อ่านทั้งหมด 810 ครั้ง

ทำสัญญาเช่าเลี่ยงกฎหมาย ไร้ผลบังคับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566
ป.พ.พ.มาตรา 540 ห้ามมิให้มีการเช่าเกินสามสิบปี หากมีกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปีก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี  เมื่อครบกำหนดเวลาสามสิบปีแล้วถึงจะต่อสัญญาได้อีก  ทั้งนี้  เพราะเห็นว่ากำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน  สภาพของทรัพย์ที่เช่าและสภาวะเศรษฐกิจ ย่อมเปลี่ยนแปลงไปจนคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายได้ว่าทรัพย์ที่เช่าจะมีมูลค่าทางเศรษฐกิจอันอาจให้เช่าได้เท่าใด  ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงทั้งไม่อาจใช้เงื่อนไขตามสัญญาเช่าเดิมมากำหนดมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์ที่เช่าได้  จึงกำหนดเงื่อนไขระยะเวลาให้มีการเช่าได้เพียงสามสิบปี อันเป็นการคุ้มครองคู่สัญญามิให้มีการได้เปรียบหรือเสียเปรียบจากการทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาที่ยาวนานจนไม่อาจคาดหมายถึง การเปลี่ยนแปลงความคุ้มค่าของการเช่า  การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ให้เช่าระยะแรก 30 ปี และมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าต่อไปโดยจำเลยให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าให้อีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกันทั้งจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าส่วนต่ออีก 60 ปี ไปพร้อมกับค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี รวม 2,700,000 บาท ครบถ้วนแล้ว แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำลยชัดเจนว่า ต่างประสงค์หลีกเลี่ยง ป.พ.พ.มาตรา 540 ที่ห้ามมิให้เช่าเกิน 30 ปี ฉะนั้น สัญญาส่วนที่ต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากมีวัตถุเป็นต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงเป็นกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะฉะนั้นแล้ววัตถุประสงค์ของป.พ.พ.มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ
ปรึกษาข้อกฎหมายกับทนายคลายทุกข์ โทร.02-9485700